虛假材料審核失職：政府不動產登記部門（如自然資源和規劃局）在辦理房產證時，未依法核查土地性質文件的真實性，對開發商提交的 “集體用地冒充商品房用地” 假證明予以認可，構成 “行政行為違法”。
產權登記行為無效：依據《民法典》第 222 條，因登記錯誤造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。若能證明房產證是基于假證明辦理，該登記行為自始無效，孫女士可起訴要求撤銷房產證并追究登記機構責任。
訴訟時效的計算與抗辯
若孫女士近年才通過信訪、訴訟等途徑獲知 “假證明” 存在及政府審核失職的事實，可主張 “時效自獲知之日起算”，并提供相關證據（如信訪答復、此前訴訟的庭審記錄）；
依據《最高人民法院關于適用〈行政訴訟法〉的解釋》第 65 條，若政府未告知孫女士起訴期限，時效可延長至 “知道行為內容之日起 1 年”，需舉證證明政府未履行告知義務。
舉證責任的分配優勢
孫女士僅需初步舉證：證明自己是房屋買受人、持有房產證、開發商存在 “集體用地冒充商品房用地” 的事實（如土地權屬查詢結果、開發商的相關自認材料）；
若政府無法提供合法的土地性質審核文件，或提供的文件與真實土地性質沖突，將視為 “行政行為沒有相應證據”，法院可直接認定登記行為違法。
基礎身份與交易證據
購房合同原件（證明與開發商存在買賣關系，且合同約定房屋為商品房）；
房產證原件及復印件（證明政府作出了產權登記行政行為）；
首付支付憑證、銀行貸款合同、開發商代償剩余貸款的證明（如銀行出具的貸款結清通知書），證明孫女士已履行付款義務及貸款結清情況。
土地性質與假證明證據
到河北當地自然資源和規劃局申請查詢案涉房屋的土地權屬檔案，獲取 “土地性質為集體用地” 的官方證明（如《土地登記簿》《不動產權屬查詢結果》）；
收集開發商使用假證明的證據，如此前訴訟中法院認定 “證明虛假” 的判決書、公安機關對開發商偽造文件的調查筆錄（若已刑事立案），或政府部門出具的 “證明材料虛假” 的核查結論。
政府違法履職的證據
申請政府信息公開：向不動產登記部門申請公開 “辦理案涉房產證時審核的土地性質材料、審批流程文件”，若政府拒絕公開或公開的材料存在缺失、虛假，可直接作為其履職違法的證據；
此前維權記錄：如信訪申請書、政府信訪答復函、過往訴訟的判決書（需重點標注 “法院提及土地性質問題”“政府未舉證審核依據” 等內容），證明曾就此事主張權利，且政府未依法處理。
確定被告與管轄法院
被告：作出房產證登記行為的政府不動產登記部門（如 XX 市自然資源和規劃局），而非籠統的 “政府”；
管轄法院：由被告所在地的基層人民法院管轄（如房屋位于河北石家莊 XX 區，由 XX 區人民法院管轄），若案件涉及縣級以上政府或社會影響重大，可由中級人民法院管轄。
訴訟請求精準設計
確認被告（不動產登記部門）“辦理案涉房屋房產證的行政行為違法”；
判令被告撤銷案涉房屋的房產證；
判令被告賠償孫女士的財產損失（即首付金額及利息，利息自支付首付之日起按 LPR 計算）。
庭審核心抗辯策略
聚焦 “審核義務”：強調根據《不動產登記暫行條例》第 19 條，登記機構需對申請材料的真實性、合法性進行查驗，而案涉房屋土地性質為集體用地，與商品房用地存在本質區別，政府未發現假證明屬 “重大履職過失”；
反駁時效抗辯：若政府主張 “超過訴訟時效”，需提交 “近年才獲知假證明及審核失職” 的證據（如 2024 年獲取的土地權屬查詢結果），并依據司法解釋主張時效未過；
主張賠償責任：根據《國家賠償法》第 4 條，行政機關及其工作人員違法行使職權造成財產損害的，受害人有取得賠償的權利，首付損失與政府違法登記直接相關，應予以賠償。
優先通過行政訴訟確權
同步申報破產債權（備選方案）
申報依據：以 “購房合同因開發商欺詐（集體用地冒充商品房）無效” 為由，主張 “返還首付及利息” 的債權；
債權優先級：根據最高法司法解釋，購房者的購房款返還請求權 “優先于建設工程價款、抵押權及其他普通債權”，即使開發商破產，孫女士的首付也可優先從破產財產中受償。
解除購房合同與貸款合同
盯緊破產財產分配
及時向破產管理人提交 “首付支付憑證、購房合同、貸款結清證明” 等材料，確認債權金額；
若破產財產不足以清償全部債權，需依據 “購房款優先受償” 的規定，提出書面異議，反對將首付列為普通債權，必要時可起訴破產管理人確認債權優先級。
證據不足風險
政府賠償執行風險
