遺產繼承咨詢：我是通州區的，我父親去世了，我有一個哥哥，母親說要寫個遺囑，把我們家的宅基地，跟我哥平分，這個應該怎么寫，宅基地是不是跟樓房不一樣啊。
通州宅基地遺囑撰寫指南：區別與合規實操方案
一、核心前提：宅基地與樓房的 3 大本質區別（決定遺囑寫法）
根據北京市政府及法院的明確規定，宅基地與城市樓房在產權性質、處分權限上差異極大，直接影響遺囑內容的合法性：
對比維度 | 通州區宅基地 | 城市樓房 |
產權歸屬 | 宅基地所有權歸村集體，個人僅享使用權；地上房屋歸個人所有（合法財產） | 所有權歸個人（包含土地使用權，屬國有土地） |
處分權限 | 僅能處分房屋，不得處分宅基地使用權（遺囑寫 “處分宅基地” 無效） | 可直接處分整套房產（所有權完整） |
繼承限制 | 繼承人需符合 “一戶一宅”，非本村集體成員僅能繼承房屋（不得翻建） | 無身份限制，可繼承、出售、翻建 |
關鍵規則 | 遵循 “地隨房走”：繼承房屋后自動獲得宅基地使用權，但房屋滅失后集體收回土地 | 房地一體繼承，土地使用權隨房屋所有權轉移 |
核心結論：你母親的遺囑只能寫 “平分宅基地上的房屋”，不能寫 “平分宅基地”，否則涉及宅基地的部分內容直接無效。
二、合規遺囑撰寫：分 “自書遺囑”“代書遺囑” 兩類范本（附通州特殊要求）
結合《民法典》遺囑形式要件及北京宅基地政策，推薦以下兩種實操范本，優先選擇自書遺囑（無需見證人，流程更簡單）：
（一）自書遺囑范本（母親親筆書寫，最具法律效力）
# 遺囑 立遺囑人：王秀蓮（身份證號：1101121965XXXX1234），女，62歲，住址：北京市通州區XX鎮XX村XX號，聯系電話：138XXXX5678。 本人神志清醒，能清晰表達真實意愿，現自愿訂立遺囑如下： 一、財產基本情況 本人與丈夫（已去世，姓名：張建國，身份證號：1101121963XXXX5678）在北京市通州區XX鎮XX村XX號共同擁有宅基地上房屋一套（以下簡稱“案涉房屋”）： 1. 房屋具體信息：北房3間、西廂房2間，建筑面積共計120平方米；宅基地四至范圍：東至李XX家院墻，西至村道，南至王XX家宅基地邊界，北至村集體空地（宅基地使用證號：京通集用（2018）第XXXX號）； 2. 上述房屋為本人與丈夫婚后合法建造，屬夫妻共同財產，其中本人享有50%份額，丈夫的50%份額已由本人依法繼承（或：丈夫生前未立遺囑，其份額由本人、長子張甲、次子張乙共同繼承，本人現處分的是自己名下全部份額）。 二、繼承安排 本人去世后，將上述案涉房屋中屬于本人的全部份額（具體為北房1間半、西廂房1間，或：按房屋整體價值的50%份額），由長子張甲（身份證號：1101121988XXXX9012）與次子張乙（身份證號：1101121992XXXX3456）平均繼承，二人各占50%份額。 三、特別說明 1. 本遺囑僅處分上述房屋的所有權，不涉及宅基地所有權（宅基地所有權歸XX村集體所有）； 2. 長子張甲、次子張乙繼承房屋后，可依法使用房屋占用范圍內的宅基地，遵循“地隨房走”原則，不得擅自翻建、擴建房屋，房屋自然滅失后宅基地由村集體收回； 3. 若房屋遇征收拆遷，房屋補償款由張甲、張乙平均分配，宅基地補償款按村集體相關規定處理（或：根據“一戶一宅”原則，由戶內存續成員享有）。 四、其他 本遺囑為本人真實意思表示，無欺詐、脅迫等情形，一式三份，本人、長子張甲、次子張乙各執一份，具有同等法律效力。 立遺囑人（簽名并摁手印）：王秀蓮 立遺囑日期：2025年X月X日 |
（二）代書遺囑范本（母親無法親筆書寫時使用，需見證人）
若母親因身體原因無法書寫，需由他人代書，核心增加 “見證人” 環節，范本如下：
# 代書遺囑 立遺囑人：王秀蓮（基本信息同上） 代書人：李XX（身份證號：1101121970XXXX7890），住址：北京市通州區XX鎮XX村XX號，與立遺囑人無利害關系 見證人1：趙XX（身份證號：1101121968XXXX2345），住址：北京市通州區XX鎮XX村XX號，與立遺囑人無利害關系 見證人2：孫XX（身份證號：1101121972XXXX6789），住址：北京市通州區XX鎮XX村XX號，與立遺囑人無利害關系 一、立遺囑人聲明 本人王秀蓮，神志清醒，現由李XX代書遺囑，內容均為本人真實意愿，無任何強迫、欺騙情形。 二、財產情況與繼承安排（同自書遺囑第一、二條，略） 三、見證人聲明 本人在場見證立遺囑人王秀蓮在本遺囑上簽名、摁手印，代書人李XX當場代書，內容真實合法。 立遺囑人（簽名并摁手?。和跣闵?/span> 代書人（簽名）：李XX 見證人1（簽名）：趙XX 見證人2（簽名）：孫XX 立遺囑日期：2025年X月X日 |
三、通州地區特殊注意事項（避免遺囑無效或無法執行）
（一）遺囑內容的 3 個 “絕對不能寫”
1. 禁寫 “處分宅基地”：如 “將 XX 村宅基地平分給兩個兒子”，該表述因處分集體財產直接無效；
2. 禁寫 “翻建 / 擴建權利”：如 “繼承后可翻建房屋”，非本村集體成員繼承后無權翻建，此條款違背政策，視為無效；
3. 禁模糊房屋信息：必須寫明宅基地使用證號、房屋間數、建筑面積、四至范圍（可對照宅基地證抄錄），避免因 “財產不明確” 引發糾紛。
（二）關鍵證據配套（確保遺囑效力無爭議）
1. 宅基地權屬證明：復印《集體土地建設用地使用證》（即宅基地證），附在遺囑后，證明房屋對應的宅基地合法；
2. 房屋歸屬證明：若房屋是婚后建造，需提供建房審批表（村委會或鄉鎮政府出具）、購買建材的發票，證明房屋屬母親合法財產；
3. 身份關聯證明：附母親與你、哥哥的親屬關系證明（派出所出具），明確繼承人身份；
4. 健康證明（可選）：若母親年齡較大，可在立遺囑前 1 個月內到醫院開具《精神狀態證明》，避免后續被質疑 “無民事行為能力”。
（三）繼承后的執行流程（通州實操步驟）
1. 遺囑公證（推薦）：帶遺囑原件、宅基地證、身份材料到通州區公證處辦理遺囑公證（費用約 200-500 元），后續過戶時可直接作為核心依據，減少爭議；
2. 過戶申請：母親去世后，你與哥哥需帶遺囑、公證書、宅基地證、死亡證明到通州區 XX 鎮政府 “農業農村辦公室” 申請房屋過戶，填寫《宅基地房屋繼承過戶申請表》；
3. 村集體確認：村委會需出具《同意繼承證明》，確認繼承人符合 “一戶一宅” 條件（若你或哥哥已另有宅基地，可能無法直接過戶，需協商由符合條件一方繼承，向另一方支付補償）；
4. 證件換發：審核通過后，領取新的《集體土地建設用地使用證》，注明房屋為你與哥哥共有（或按份額共有）。
四、常見誤區與風險提示（結合通州案例）
1. 誤區 1：“寫了遺囑就能直接分宅基地”
風險糾正：通州法院明確，宅基地補償款不屬于遺產，若房屋拆遷，宅基地補償款歸戶內存續成員所有，僅房屋補償款可按遺囑平分。
2. 誤區 2：“見證人找親戚更靠譜”
風險糾正：親戚與繼承人存在利害關系，見證無效。需找同村無親屬關系的鄰居、村醫等作為見證人。
3. 誤區 3：“遺囑寫好就行，不用告訴哥哥”
風險糾正：建議立遺囑時讓哥哥在場并簽字確認（可在遺囑后加 “繼承人知情確認” 欄），避免后續哥哥以 “不知情” 為由起訴推翻遺囑。
五、緊急操作清單（按優先級排序）
1. 立即核查宅基地證：確認證上登記人、房屋面積、四至范圍，確保遺囑內容與證件一致；
2. 選擇遺囑形式：若母親能書寫，優先自書遺囑；若不能，找 2 名無利害關系見證人準備代書遺囑；
3. 補充配套證據：收集建房證明、身份材料，必要時辦理遺囑公證；
4. 咨詢屬地部門：提前電話聯系通州區 XX 鎮農業農村辦公室（可通過 12345 市民熱線查詢電話），確認最新過戶要求（如是否需要額外材料）。
